Главная Kонтакты

Пройди тест Подарочные сертификаты

Правила совершения договора безвозмездного срочного пользования земельным участком

 

Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком (договор ссуды) — гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает земельный участок в безвозмездное срочное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть земельный участок в том состоянии, в каком она его получила или в состоянии, обусловленном договором.

Отношения, связанные с договором безвозмездного срочного пользования земельным участком регулируются нормами ГК РФ (ст.689–701), если иное не предусмотрено специальным законодательством (земельным, лесным, водным, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды).

По своей правовой природе договор безвозмездного срочного пользования близок к договору аренды, что позволяет законодателю распространить на отношения по безвозмездному срочному пользованию отдельные нормы ГК РФ об аренде. Так, согласно п.2 ст.689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные ст.607; п.1 и абз. 1 п.2 ст.610; п.1 и 3 ст.615; п.2 ст.621; п.1 и 3 ст.623 ГК РФ. Вместе с тем безвозмездный характер ссуды позволяет однозначно отграничить эти два договора. В юридической литературе были высказаны различные позиции по вопросу о том, относить ли безвозмездность к существенным условиям договора ссуды. Так, Кабалкин А. Ю. полагает, что «безвозмездность является определяющим признаком ссуды. И именно поэтому она не относится к числу условий, по которым всегда должно быть достигнуто соглашение сторон»[53].

По мнению Иванова А. А., «признание безвозмездности существенным условием ссуды не лишено оснований и влечет определенные практические последствия. Из этого условия вытекает, что стороны должны договориться о передаче вещи именно в безвозмездное пользование. Безвозмездность пользования должна вытекать из названия договора или его условий, согласованных сторонами. В противном случае пользование придется признать возмездным, т. е. основанным на договоре аренды»[54] Однако с последним выводом нельзя согласиться. Согласно п.3 ст.423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. А значит, даже в случае, когда безвозмездный характер соответствующего договора не явствует из его названия, как впрочем и в случае, когда текст договора не содержит прямого указания на передачу имущества именно в безвозмездное пользование, этот признак может быть установлен названными п.3 ст.423 ГК РФ способами. Следовательно, закон допускает признание заключенным договора, в котором отсутствует упоминание о его возмездном или безвозмездном характере. Это дает основание сделать вывод о том, что даже при отсутствии в договоре ссуды условия о передаче вещи именно в безвозмездное пользование, такой договор будет признаваться заключенным, поскольку признак безвозмездности в данном случае вытекает из закона (п.1 ст.689 ГК РФ). Кроме того, как справедливо отмечает Брагинский М. И., пробел, о котором идет речь также исцелим путем обращения к «существу договора» как альтернативе «содержания договора»[55]. Таким образом, безвозмездность не может быть отнесена к числу существенных условий договора ссуды, который может быть признан заключенным и при отсутствии в его тексте упоминания о передаче имущества именное в безвозмездное пользование.

В юридической литературе обосновывались также различные позиции по вопросу является ли срок договора безвозмездного пользования его существенным условием. Кабалкин А. Ю., ссылаясь на приведенное в п.1 ст.689 ГК РФ определение договора безвозмездного пользования, признает срок договора ссуды его существенным условием. «Однако использование того или иного термина в определении договора не превращает его в существенное условие, о котором стороны должны договориться под угрозой признания договора незаключенным». Такова позиция А. А. Иванова[56].

По общему правилу, установленному п.1 ст.610 ГК РФ («Срок договора аренды») и распространяющемуся в силу п.2 ст.689 ГК РФ на договор безвозмездного пользования, договор заключается на срок, определенный договором, т. е. соглашением сторон. Даже в случае, если стороны не достигли соглашения о сроке договора ссуды и не упомянули о нем в тексте договора, такой договор в силу п.2 ст.610 ГК РФ признается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, к существенным условиям договора безвозмездного пользования относится лишь условие о его предмете. В договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. Предметом договора безвозмездного срочного пользования являются: а) действия — передача земельного участка в безвозмездное срочное пользование; б) земельный участок, подлежащий передаче (п.1 ст.689 ГК РФ). Названные составляющие предмета должны быть с максимальной точностью определены в договоре. Земельный участок, подлежащий передаче по договору, определяется путем указания кадастрового номера, категории земель, местоположения (адреса), площади, разрешенного использования, принадлежности. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.2 ст.689, п.3 ст.607 ГК РФ).

Сторонами договора безвозмездного срочного пользования являются ссудодатель — лицо, передающее земельный участок в пользование и ссудополучатель — лицо, принимающее этот земельный участок.

Правом передачи земельного участка в безвозмездное срочное пользование обладают граждане и юридические лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности. Кроме того, ГК РФ допускает возможность передачи земельного участка в безвозмездное срочное пользование лицами, которым этот земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст.270) и праве пожизненного наследуемого владения (п.1 ст.267). Аналогичная норма содержится в п.2 ст.30 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Однако в данном случае должны применяться специальные нормы п.4 ст.20 и п.2 ст.21 ЗК РФ, запрещающие распоряжение земельными участками, находящимися в постоянном (бессрочном) пользовании и пожизненном наследуемом владении, в том числе путем передачи в безвозмездное срочное пользование.

Ссудополучателем по договору безвозмездного срочного пользования могут быть граждане, обладающие полной дееспособностью. Напомним, что гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступления совершеннолетия, т. е. по достижении 18-летнего возраста. Приобретение полной дееспособности до достижения совершеннолетия возможно в случаях, предусмотренных п.2 ст.21 и ст.27 ГК РФ. Единственное ограничение возможности выступать в договоре безвозмездного срочного пользования в качестве ссудополучателя предусмотрено п.2 ст.690 ГК РФ, согласно которому коммерческая организация не вправе передавать имущество лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

Срок договора безвозмездного срочного пользования земельным участком определяется сторонами. Он может быть определен календарной датой или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст.190 ГК РФ). При определении срока договора путем указания на наступление определенного события, сторонам необходимо иметь в виду, что срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т. е. не зависит от воли и действий сторон.

Стороны вправе по взаимному соглашению определить любой срок либо вовсе его не указывать. В последнем случае, договор безвозмездного срочного пользования признается заключенным на неопределенный срок, что дает возможность сторонам в любое время отказаться от договора, известив об этом другую сторону за один месяц. Договором может быть предусмотрен и иной срок для извещения контрагента о предстоящем отказе от договора (п.2 ст.689, п.2 ст.610 ГК РФ, п.1 ст.699 ГК РФ). Если ссудополучатель продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст.689, п.2 ст.610 ГК РФ).

ГК РФ не содержит специальных норм, регулирующих правила совершения договора безвозмездного пользования. Применение к рассматриваемому виду договора правил ст.609 ГК РФ о форме и государственной регистрации договора аренды, также не предусматривается (п.2 ст.689 ГК РФ). В связи с этим при определении требований, предъявляемых законодательством к форме договора безвозмездного пользования следует руководствоваться общими положениями ГК РФ о сделках и договорах (_ 1 гл. 9, гл. 27–29 ГК РФ).

Последовательный анализ ст.131, 160, 161, 434, п.2 ст.610 и др. ГК РФ, а также п.2 ст.26 ЗК РФ позволяет сделать следующие выводы, касающиеся формы договора безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком должен быть заключен в письменной форме. Возможность передачи земельного участка в безвозмездное срочное пользование на основании устной договоренности контрагентов исключается (п.2 ст.159, подп.2 п.1 ст.161 ГК РФ).

Необходимость нотариального удостоверения договора безвозмездного срочного пользования земельным участком законом не предусмотрена. Однако, стороны по взаимному соглашению могут придать договору нотариальную форму.

В соответствии с п.2 ст.26 ЗК РФ договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит. На основании приведенной нормы можно было бы сделать вывод о том, что договоры заключенные на срок свыше одного года подлежат государственной регистрации. Однако подобный вывод ошибочен, поскольку отношения по совершению сделок с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п.3 ст.3 ЗК РФ). «Иное» в данном случае предусмотрено только в отношении договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного на срок менее одного года.

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Глава 36 ГК РФ («Безвозмездное пользование») необходимость государственной регистрации договора ссуды не устанавливает. Не предусмотрено и применение к договору ссуды статьи 609 «Форма и государственная регистрация договора аренды». ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также не предусматривает обязательности государственной регистрации договора безвозмездного пользования.

Вызывает определенные сомнения вопрос об обязательности государственной регистрации права безвозмездного срочного пользования земельным участком как обременения (ограничения) права собственности ссудодателя на этот участок (то, что право безвозмездного пользования имуществом является обременением сомнений не вызывает — см. п.1 ст.700 ГК РФ).

По мнению Иванова А. А., «право безвозмездного пользования ссудополучателя, несомненно, ограничивает право собственности на недвижимое имущество, поскольку договор ссуды можно расторгнуть лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом и договором. Поэтому право пользования ссудополучателя подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права на недвижимость, тем более что перечень таких ограничений объявлен законом открытым. Это означает, что регистрации в силу ст.164 ГК РФ подлежит и договор ссуды»[57] Сходную по содержанию точку зрения относительно регистрации прав ссудополучателя как обременения (ограничения) высказывает Пискунова М. Г., подчеркивая при этом, что права ссудополучателя могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Вместе с тем, автор отмечает, что «возникновение правоотношений безвозмездного срочного пользования не зависит от регистрации — будь то договор, право или ограничение (обременение)»[58].

Ссылка Иванова А. А. на перечень ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, приведенный в ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на наш взгляд, не совсем оправдана, поскольку речь в данном случае идет о разъяснении понятийного аппарата закона, а не об установлении обязательности государственной регистрации того или иного обременения. Здесь следует обратиться к ст.4, согласно которой государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Как видим, перечень ограничений (обременений) прав, подлежащих государственной регистрации, не включает право безвозмездного пользования и сформулирован в ст.4 исчерпывающим образом. Кроме того, не вполне понятен вывод автора об обязательности государственной регистрации договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом, основанный на ст.164 ГК РФ. Согласно названной статье сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако ни ст.131 ГК РФ ни нормы закона о регистрации не предусматривают обязательности государственной регистрации как для договора безвозмездного пользования, так и для права безвозмездного пользования в качестве обременения (ограничения).

Таким образом, договоры безвозмездного срочного пользования земельными участками, независимо от срока их действия, обязательной государственной регистрации не подлежат. По желанию сторон может быть зарегистрировано право безвозмездного срочного пользования как обременение (ограничение).

Объем прав и обязанностей сторон договора безвозмездного пользования определяется в соответствии с правилами, установленными ст.689–701 ГК РФ, п.1 и абз. 1 п.2 ст.610; п.1 и 3 ст.615; п.2 ст.621; п.1 и 3 ст.623 ГК РФ, п.1 и подп.1 п.2 ст.40, ст.41, 42 ЗК РФ. Во избежание возникновения споров, связанных с исполнением договора и трактовкой его условий, мы рекомендовали бы максимально полно и точно изложить в тексте договора права и обязанности сторон. С особым вниманием следует подходить к определению правомочий ссудополучателя.

Ссудополучатель вправе:

— требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба в случае, если ссудодатель не передает земельный участок в пользование в порядке и сроки, предусмотренные договором (ст.692 ГК РФ);

— при обнаружении недостатков земельного участка, о которых при заключении договора ссудодатель умышленно или по грубой неосторожности его не предупредил, по своему выбору: а) безвозмездного устранения недостатков земельного участка; б) возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка; в) досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (п.1 ст.693 ГК РФ);

— требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба в случае, если при заключении договора ссудодатель не предупредил о всех известных ему правах третьих лиц на земельный участок (сервитуте, праве залога, праве аренды и т. п.) (ст.694 ГК РФ);

— требовать досрочного расторжения договора: а) при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование земельного участка невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора; б) если земельный участок в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования; в) если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемый земельный участок; г) при неисполнении ссудодателем обязанности передать земельный участок в пользование в соответствии с условиями договора (п.2 ст.698 ГК РФ);

— в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом ссудодателя за один месяц или иной срок, предусмотренный договором (п.1 ст.699 ГК РФ);

— в любое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, известив об этом ссудодателя за один месяц или иной срок, установленный договором (п.2 ст.699 ГК РФ).

Ссудополучатель земельного участка является также участником земельных отношений и поэтому имеет права и несет обязанности, предусмотренные специальным законодательством (земельным, лесным, водным, градостроительным и т. д.)[59]. В перечислении всех прав и обязанностей в договоре нет необходимости. Вместе с тем, договором могут быть ограничены некоторые права ссудополучателя в отношении использования земельного участка (например, ссудодатель вправе установить запрет на строительство водоемов).

В соответствии со специальным законодательством ссудополучатель, в частности, имеет право:

— использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы;

— возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием и соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

— проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

Ссудополучатель обязан:

— поддерживать земельный участок в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением и нести все расходы на его содержание, если иное не предусмотрено договором (ст.695 ГК РФ);

— использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель, разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в т. ч.земле как природному объекту;

— сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке;

— осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

— приступить к использованию земельного участка в случаях, если сроки освоения предусмотрены договором;

— своевременно производить платежи за землю;

— соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

— не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Ссудодатель вправе в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом ссудополучателя за один месяц или иной срок, предусмотренный договором (п.1 ст.699 ГК РФ).

Обязанности ссудодателя сводятся к следующим:

— при заключении договора предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на земельный участок (сервитуте, праве залога и т. п.);

— предоставить земельный участок в пользование ссудополучателя в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением;

— передать земельный участок ссудополучателю в сроки, установленные договором;

— по истечении срока договора возместить полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные ссудополучателем (иное может быть предусмотрено договором);

— не вмешиваться в хозяйственную деятельность ссудополучателя, если она не противоречит условиям договора.

Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком установлены п.1 ст.47, п.1–2 ст.45 ЗК РФ. Однако речь в данном случае идет об основаниях и порядке прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком, предоставленным решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. На отношения, основанные на договоре безвозмездного срочного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, названные нормы ЗК РФ не распространяются.

Прекращение договора безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется в порядке, предусмотренном гл. 26 и 29 ГК РФ с учетом особенностей, установленных специальными нормами ст.689–701 ГК РФ. Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Основания досрочного расторжения договора безвозмездного пользования по инициативе одной из сторон установлены в ст.698 ГК РФ.

По требованию ссудодателя договор безвозмездного срочного пользования может быть расторгнут в случаях, когда ссудополучатель:

— использует земельный участок не в соответствии с договором или целевым назначением земельного участка (абз. 2 п.1 ст.698 ГК РФ);

— не выполняет обязанностей по поддержанию земельного участка в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением или по его содержанию (абз. 3 п.1 ст.698 ГК РФ);

— существенно ухудшает состояние земельного участка (абз. 4 п.1 ст.698 ГК РФ);

— без согласия ссудодателя передал земельный участок третьему лицу (абз. 5 п.1 ст.698 ГК РФ).

По требованию ссудополучателя договор может быть расторгнут:

— при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование земельного участка невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора (например, заболоченность участка или наличие строительного мусора, препятствующие осуществлению землепользования) (абз. 2 п.2 ст.698 ГК РФ);

— если земельный участок в силу обстоятельств, за которые ссудополучатель не отвечает, окажется в состоянии непригодном для использования (например, радиоактивное излучение, обвал в результате землетрясения, наводнение и т. п.) (абз. 3 п.2 ст.698 ГК РФ);

— если при заключении договора ссудодатель не предупредил ссудополучателя о правах третьих лиц на земельный участок (абз. 4 п.2 ст.698 ГК РФ);

— при неисполнении ссудодателем обязанности передать земельный участок (абз. 5 п.2 ст.698ГК РФ).

 

Курс "Управление крестьянским (фермерским) хозяйством